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    • 樓市大消息!2019年,這類城市要變天
    • 資訊類型:數據中心  /  發布時間:2019-01-25  /  瀏覽:13427 次  /  

           為推動三四線城市發展做出了不可磨滅貢獻的棚改,在2019年,迎來了最大變局。

      1月24日,21世紀經濟日報刊登了一則報道,該文統計了2019年各省市對棚改的相關的布置工作,發現各地棚改預期套數均出現不同程度“腰斬”。

      數據顯示,山西將從12.52萬套下調至3.26萬套;河南從50萬套下調至15萬套;四川從25.5萬套下調至15萬套;北京從2.36萬套下調至1.15萬套;安徽從28.18萬套下調至21.45萬套; 西藏從3.5萬套下調至1.89萬套。

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           要知道,棚改作為牽系民生的重要工程,一直被網友認為是三四線城市房價上漲的源頭,現在各地的棚改預期大幅下調,無疑是一重要信號,三四線樓市狂歡的日子,真的要結束了。

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      要知道,棚改作為牽系民生的重要工程,一直被網友認為是三四線城市房價上漲的源頭,現在各地的棚改預期大幅下調,無疑是一重要信號,三四線樓市狂歡的日子,真的要結束了。
    如果把2018年稱之為三四線城市的“棚改元年”,那么,2019年絕對是這些城市“棚改政策調整元年”,今年開始,棚改政策藥發生翻天覆地的變化了。
    如果把2018年稱之為三四線城市的“棚改元年”,那么,2019年絕對是這些城市“棚改政策調整元年”,今年開始,棚改政策藥發生翻天覆地的變化了。
      其實,2019年的棚改生變局,并非毫無征兆可言,在去年年底住建部在北京主持召開的部分省市座談會上,住建部對2019年的棚改政策進行過吹風,在會上住建部明確提到:

      1.新三年棚改計劃必須實施,但棚改項目必須區分收益與融資能否平衡

      2.棚改貨幣化不搞一刀切

      3.政府購買棚改服務模式取消,但鼓勵國家開發銀行、中國農業發展銀行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款

      4.融資以發行棚改專項債為主

      這樣的結果,更像是中央為了權衡各方層面的現實狀況,而綜合考慮的結果——

      “水龍頭”不全關,但開始擰緊了。

      因為棚改的本質就是征土地、拆房子,然后國家補給拆遷戶一筆錢,而被拆房子的人,就有錢進入房地產市場。

      但我們知道,三四線城市的人流、資金流、產業結構等方面,相比一線城市要弱得多,三四線城市的房價能居高不下,離不開棚改政策在給房價做支撐。

      如果直接對各地的棚改政策進行一刀切,那么有些流動性較差的三四線城市的房地產市場必將停滯,那時候,政府的土地將難以賣出去,開發商手里的房子也難賣出去。

      而過去都是以政府購買棚改服務的,錢都是找銀行借的,政府土地賣不出去,銀行的錢就難以還上,這樣就容易形成惡性循環。如果銀行大量的貸款無法回收,有可能導致兌付困難甚至破產,造成社會的不穩定。

      所以,一刀切除三四線城市的棚改政策,對這些城市的地方政府而言,是有很大難處的。另外,某些實際的困難也得考慮到,比如有些城市棚改項目,進行到一半了,剩下那部分到底拆還是不拆?

      另外,在政策上更多的時候都是實行的“一時松,一時緊”的調控政策,2018年,各地的棚改政策基本上都是超標完成的,這也為2019年的政策帶來了更多的“調控區間”。

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            根據央行的數據,2018年中國人民幣存款增速創下了40年最新低,我國金融機構各項存款余額同比增速從未跌破9%。而去年以來,存款增速普遍在8%左右徘徊。
      根據央行的數據,2018年中國人民幣存款增速創下了40年最新低,我國金融機構各項存款余額同比增速從未跌破9%。而去年以來,存款增速普遍在8%左右徘徊。
      人民少存的錢去了哪里?按理來說,最大的去處就只有三個:日常消費、理財、買房。

      先看消費,從統計局公布的社消來看,2018年,名義增長為8.2%,是遠遠低于同期預期的,所以肯定的是,人們少存的錢,并不是拿去日常消費了。

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           另外就剩下理財了,筆者查詢了2018年的公募和私募數據,2018年公募基金管理機構管理的公募基金5629只,份額12.9萬億,規模約13.0萬億元,私募資產管理計劃規??傆嫾s24.9萬億元。而銀行理財呢,目前未找到2018年最新的數據(2017年為29.54萬億),但關于2018年銀行理財增速放緩的消息報道倒不少。
      另外就剩下理財了,筆者查詢了2018年的公募和私募數據,2018年公募基金管理機構管理的公募基金5629只,份額12.9萬億,規模約13.0萬億元,私募資產管理計劃規??傆嫾s24.9萬億元。而銀行理財呢,目前未找到2018年最新的數據(2017年為29.54萬億),但關于2018年銀行理財增速放緩的消息報道倒不少。
      整體來看,相比2017年,公募、私募基金總規模均有所增加,但并沒出現相比過往年份異常的增長,也就是說,理財可能確實分流了部分存款,但你要說大伙的絕大多數都拿去買理財了,未免也太浮夸了。

      綜合來看,唯一能夠具備核心優勢分流大眾存款的,就只剩一個了——房地產。

      這或許也是為啥央媽要在2019年,大幅壓縮各地的棚改目標的重要原因,因為上層可能也發現了,放下來的水,的確流到了樓市了。

      如果大家都把大部分存款拿去買房了,那么整體的社會消費欲望就會降低,靠內需拉動經濟的力度就會大幅縮水,站在央行的角度來看,這樣的情況,必須杜絕。

      另外,在改造目標收縮以及防控隱性債務的背景下,我們也發現,中央對地方政府有所限制了。比如,不再允許地方政府購買棚改服務模式,什么意思呢?總體來說,限制地方政府“無形的手”。

      以前的一些工程項目,建設支出,有些地方都把它包裝成棚改支持,然后把各種錢都算在了棚改項目里面,無形之中就造成隱性債務風險加大。

      除此之外,過去的政府購買服務模式還有個不好的地方,因為它的方式是"提出申請、銀行發錢",對于某些財力較弱的三四線城市,有較大空子可以鉆,比如之前就有爆出過,有的地方政府以購買服務的名義支付建設資金。

      所以,中央現在態度也明確了,要求地方政府以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主的方式來進行融資,按規定原則上不超過15年。這樣能很大程度限制地方政府隱性債務的增加。

      這一政策實施后,有財力、有資金的地方政府,可以在棚改上更有作為,甚至可以擴大棚改面積,反之,則棚改力度將大幅縮小。

      可以肯定的是,隨著這次絕大多數城市棚改預期的下調,2019年三四線城市樓市的日子不會太好過,起碼,不會再出現像過往“狂歡”的局面,一去不復還了。

      該來的,遲早會來的,三四線城市的分化馬上就要開始了,不過這也不見得是啥壞事,在三四線城市也必將崛起一批不過度依賴“土地財政”的城市。

     

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